Der Bundesgerichtshof hat am 02.03.2011 über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach unangekündigten Modernisierungsmaßnahmen entschieden (BGH VIII ZR 164/10). In Anbetracht dieser aktuellen Entscheidung informiert die Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch über die ihr zugrundeliegende Rechtslage.

Plant der Vermieter einer Immobilie, sein Mietobjekt hinsichtlich Gebrauchswert, Energiebilanz oder Wasserverbrauch aufzuwerten, stellen die hierzu notwendigen baulichen Arbeiten Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 BGB dar.

Diese muss der Mieter tolerieren, sofern ihn hierdurch keine außerordentliche, nicht zumutbare Härte trifft. Will der Mieter rechtlich gegen entsprechende Maßnahmen des Vermieters vorgehen, beurteilt sich die Zumutbarkeit der Modernisierungsmaßnahme nach einer gerichtlichen Abwägung des Einzelfalles, in die insbesondere folgende Faktoren einfließen:

• Art, Dauer und Ausmaß der baulichen Maßnahmen
• Etwaige Veränderungen am und im Gebäude
• Entwertung oder Zerstörung mieterseitiger Umbauarbeiten, denen der Vermieter zugestimmt hat
• Umfang, der durch die Modernisierung hervorgerufenen, Mieterhöhungen.

Insbesondere der Faktor der Mieterhöhung hat erhebliche praktische Bedeutung in der Unterbindung sogenannter „Luxusmodernisierungen“ gegen den Willen des Mieters. Grundsätzlich darf der Vermieter jedoch gemäß § 559 Abs.1 BGB pro Jahr elf Prozent der, durch die Aufwertung seines Mietobjektes entstandenen, Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

Zu unterscheiden sind in diesem Kontext Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsarbeiten. Letztere sind zum Erhalt des vermieteten Objektes notwendig, führen dementsprechend nicht zu einer beachtenswerten Gebrauchswerterhöhung und dürfen nicht mieterhöhend geltend gemacht werden.

Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, verpflichtet ihn § 554 Abs. 3 BGB dazu, den Mieter drei Monate vor ihrem Beginn in Schriftform über Art, Dauer und resultierende Mieterhöhungen zu informieren. Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhungserklärung ist die höhere Miete zu entrichten (§§ 559, 559b Abs.1, 2 BGB).

Wie der Bundesgerichtshof am 02.03.2011 entschied (BGH VIII ZR 164/10), ist die Berechtigung zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen jedoch nicht davon abhängig, dass der Mieter gemäß § 554 Abs. 3 BGB informiert wird. Die Informationspflicht des § 554 Abs. 3 BGB dient alleine der Vorbereitung des Mieters auf die baulichen Maßnahmen sowie der Ausübung seines, aus ihnen hervorgehenden, Sonderkündigungsrechtes.

Sollten vermieterseitige Modernisierungsarbeiten und ihre Folgen zwischen den Mietvertragsparteien strittig sein, ist den Beteiligten die Beauftragung eines mietrechtlich erfahrenen professionellen Rechtsbeistandes zu empfehlen. In diesem Zusammenhang stehen die Nürnberger Mietrechtsexperten der Anwaltskanzlei Päch & Päch ihren Mandanten jederzeit gerne zur Verfügung.

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