Das Finanzgericht Niedersachsen befand am 6.Mai.2010 über die steuerliche Berücksichtigung langjähriger Sanierungsaufwendungen als Werbekosten aus Vermietung und Verpachtung (Aktenzeichen: 11 K 12069/08). Das erfahrene Steuerberatungsteam der Essener Kanzlei Forschner berichtet über den zugrundeliegenden Sachverhalt und die steuerliche Bedeutung dieses Urteils.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden als Einkommen besteuert. Aufwendungen, die zum Erwerb, der Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen notwendig sind, können in der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden und reduzieren die Steuerlast.

Nach einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf  vom 8.April 2008 (Aktenzeichen: 13 K 1896/05 E) sind Aufwendungen zur Sanierung leerstehender Wohnungen und Mietobjekte als im Voraus entstandene Werbungskosten abzugsfähig, sofern der Steuerpflichtige sie mit der ernsthaften, nachweisbaren Absicht, das fragliche Objekt zu vermieten, vorgenommen hat.

Die aktuelle Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen beruht auf der Klage eines Ehepaares gegen den Entschluss des zuständigen Finanzamtes, ihre Sanierungsaufwendungen nicht als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen.

Die Kläger hatten im November 1995 ein baufälliges Haus samt Grundstück gekauft, es aus eigenen finanziellen Mitteln bis zum Dezember 2006 saniert und es dann ihrem Sohn übertragen, der das Objekt seit Mai 2008 vermietet.

In ihren Einkommenssteuererklärungen von 1996 bis 2006 machten sie die Sanierungsaufwendungen als Werbungskosten geltend. In den Jahren 2000 bis 2004 veranlagte das Finanzamt die Kläger vorläufig, da es ihre Einkunftserzielungsabsicht in Frage stellte. Ab 2005 stand für das Finanzamt fest, dass die Kläger nicht die Absicht verfolgten, mit dem Haus Einkünfte zu erzielen. Es änderte die vorläufigen Einkommensbescheide der Vorjahre entsprechend ab. Das betroffene Ehepaar klagte gegen die Rückweisung ihres hierauf erfolgten Einspruchs.

Insbesondere argumentieren die Kläger, dass sie sehr wohl die Absicht gehabt hätten, Einkommen zu erzielen. Weiterhin hätten ihre über Jahre erbrachten Eigenleistungen im Vergleich zu einer schnelleren Sanierung durch Fremdarbeiten ca. 240.000 Euro eingespart. Damit wäre für den fraglichen Zeitraum die Eigensanierung wirtschaftlich sinnvoller gewesen als eine Vermietung nach Fremdsanierung.

Das Finanzgericht Niedersachsen wies die Klage als unbegründet ab. Zwar käme der Abzug vorab entstandener Werbungskosten für leerstehende, sanierungsbedürftige Wohnungen grundsätzlich in Betracht aber der Steuerpflichtige müsste neben seiner inneren Absicht, das Objekt zu vermieten, ein sichtbares Verhalten an den Tag legen, dass seine Einkunftserzielungsabsicht beweisbar dokumentiere.

Im vorliegenden Fall sei dies für den strittigen Zeitraum bis 2006 nicht geschehen, denn aus den objektiven Umständen sei nicht ersichtlich, dass eine Vermietungsabsicht vorgelegen habe und zielstrebig umgesetzt worden sei.

Die Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen setzt dem Immobilienbesitzer deutliche Grenzen in der Berücksichtigung von Werbungskosten für leerstehende Wohnungen und andere Immobilien.

Zwar dürfen Werbungskosten vorab geltend gemacht werden, jedoch ist unbedingt ein aktives Verhalten an den Tag zu legen, dass die zielgerichtete Instandsetzung der fraglichen Immobilie, aus einer Einkommenserzielungsabsicht heraus, beweisbar dokumentiert. Ziehen sich Sanierungsmaßnahmen über Jahre hin, schwindet die Glaubwürdigkeit an die Ernsthaftigkeit des Immobilienbesitzers und die steuerliche Absetzbarkeit seiner Aufwendungen wird gefährdet.

Das Mitarbeiterteam um Diplom-Volkswirt und Steuerberater Michael Forschner verfügt über langjährige Praxiserfahrung im Umgang mit Steuerfragen und Finanzämtern. Auch im Themenbereich der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung freut sich Kanzlei Forschner darauf, die Fragen von Mandanten zu beantworten und ihre Interessen umzusetzen.

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