Vermietungsverluste – wann sind diese steuerlich abzugsfähig?

Ein häufiges Problem: Nicht immer erzielen Vermieter mit der Vermietung ihrer Wohnung oder ihres Hauses Gewinne. Oftmals entstehen Verluste, die dann steuerlich abgezogen werden wollen. Doch genau hier liegt das Ärgernis: Verluste aus Vermietungen können vom Vermieter nur steuerlich abgezogen werden, wenn dieser bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Steuerberater Günther Zielinski aus Hamburg informiert über den steuerlichen Umgang der Finanzbehörden mit Vermietungsverlusten.

Einkunftserzielungsabsicht muss vorliegen

Das Stichwort bei vorliegender Problematik lautet: Einkunftserzielungsabsicht. Diese muss der Finanzbehörde vorliegen, damit Vermietungsverluste vom Vermieter steuerlich abzugsfähig sind. Zur Verdeutlichung hat das Bayerische Landesamt für Steuern einen ausführlichen Leitfaden erstellt und klärt somit, wann das erforderliche Motiv im jeweiligen Fall vorliegt. Grundlegend zur Erfüllung dieser Regel ist für die Finanzbehörde, dass eine nachweisliche Absicht des Vermieters besteht, nachhaltig und dauerhaft Gewinne beziehungsweise Überschüsse mit dem Mietobjekt zu erzielen. Fehlt diese Einkunftserzielungsabsicht, erkennen die Finanzbehörden den Vermietungsverlust steuerlich nicht an. Im Gegenteil: Sie zählt den Vermietungsverlust zu dem steuerlich irrelevanten Bereich der Liebhaberei. Daher spielt dieses Merkmal in der Praxis eine bedeutende Rolle. Eine Prüfung der Absichten entfällt grundsätzlich bei einer auf Dauer angelegten, unbefristeten Vermietung von Wohnungen, aus der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Anders hingegen sieht es bei Gewerbegrundstücken und unbebauten Grundstücken aus. Dort schaut die Behörde genauer hin. Liegt in einem anderen Fall eine vorübergehende Verlust bringende Vermietung vor, unter anderem bei einer Beteiligung an einem Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie, spricht dies deutlich gegen eine Einkunftserzielungsabsicht. Vielfach führt diese Problematik zwischen Vermietern und Finanzbehörden zu Konflikten. Da der Vermieter jedoch gegenüber der Behörde in der Beweispflicht ist, sollte er sich in dem Leitfaden des Bayerischen Landesamtes für Steuern über die möglichen angeführten Gründe eines steuerlichen Abzugs der Vermietungsverluste genauestens informieren.

Für weitere Informationen und offene Fragen steht Steuerberater Günter Zielinski gerne in seiner Kanzlei in Hamburg zur Verfügung.